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恒大文化旅游城低价拿地背后:村民质疑征地程序

2017-04-16 15:20 点击:
  从无人问津到一夜暴起,这是城市化进程里中国很多小城市的张力与魔幻之处。河北省怀来县就是其中一个。近些年,良好的环境和未来发展潜力吸引了诸多巨头与知名房企进驻,项目拿地动辄数千亩之巨,低廉的地价和高昂的房价反差强烈引发了关注。
 
  被称为“北京人度假胜地”的恒大国际文化旅游城位于京北生态区,官厅湖畔,规划总体占地面积约15000亩。是怀来县燕山文化新城的重要组成部分,被列入怀来县2016年国民经济和社会发展计划主抓项目。
 
  据公开资料显示,截至2016年11月,怀来县恒大文化旅游城共获得地块面积795575平方米(1193亩,为一期开盘的A、B、C和2号地块的总面积),合计约6.71亿元,折算楼面价格为:商业225元/平方米,住宅525元/平方米。
 
  4月11日,中国房地产报记者赴恒大国际文化旅游城调查发现,目前项目一期高层住宅已基本售罄,仅剩别墅类住宅项目在售,而且要求全款,均价在23000~24000元/平方米。本月中旬内部认购二期高层住宅项目,均价约14000元/平方米。
 
  在恒大国际文化旅游城项目,房价和地价一高一低的背后,则是项目所在地土木镇土木村、狼牙山乡石虎窑村民对怀来县政府征地补偿标准、征地程序、土地历史问题悬而未决的质疑。
 
  对此,怀来县国土资源局耕保股米股长接受中国房地产报记者采访时表示:“恒大旅游城项目用地的征收、出让以及补偿标准是严格按照政策、法规执行的,至于安置补偿费用如何发放,是乡镇及村委会执行层面的问题。”
 
  同地不同价
 
  “村上土地是在村民不知情的情况下被卖出去的,没有告示,原来是租用,后来就被恒大买了开发房地产项目,具体卖了多少钱村民也不知道。”土木村村民韩书圆向中国房地产报记者抱怨道。
 
  他回忆称,征地是从2015年8月末开始,被征占土地约1670亩,涉及148户。目前实际被征用土地大概在2700亩左右。主要是包括土木村、石虎窑两村的原怀来土木煤炭交易市场所租用地块。
 
  土木村刘姓村民向中国房地产报记者介绍,土木村煤炭交易市场所占地块之前是农业用地。上世纪90年代,由于煤炭货运贸易的发展,设立土木煤炭交易市场,东西长约1公里。
 
  “村民以土地入股,占股49%,后降低至30%,按约定获取盈利分红,但是在煤炭交易市场经营十多年后(这期间村民未得到任何红利),由于环境污染被关停,土地被闲置,村民提出退还土地,并进行确权,遭到土木镇政府的拒绝,后来土地就在村民不知情的情况下被卖掉,未见到过公告和征地协议,只是通知村民领钱。”说起过往的情况,韩书圆脸上写满了愤愤不平和无可奈何。
 
  据他介绍,按照政府文件土地补偿费为75440元/亩,村集体占20%,村民实际得到补偿款的80%,60352元/亩,“为啥村委会截留村民补偿款,政府却不发放安置补偿费。”他对该政策表示不解。
 
  在后续采访中,土木、石虎窑两村村民主要质疑两个方面,土地补偿标准悬殊较大,被征地村民安置费没有发放。
 
  据土木村村民提供的材料显示,政府征收土木镇土木村村民承包地(原怀来县土木煤炭交易市场租用的场地),补偿标准与其他乡土地补偿价格差别悬殊(土木村75440元/亩,小南堡镇大古村14.5万元/亩,而且方家冲村、良田屯以及孔雀城等地产项目土地补偿价格都比土木镇地价高)。
 
  “村民以原煤炭交易市场租用16年测算,市场交易费、管理费等,收益合计约合6亿元,每亩收益近30万元,而这16年间村民未种植任何农林产品,收益分红更是一分未得。这次征地补偿价格又如此低,是我们不能接受的。”韩书圆说。
 
  此外,土木村被征地村民的安置费亦未落实到位。因为“《土地管理法》第49条;《土地管理实施条例》第26条《征收土地公告办法》中,关于征收土地补偿安置等法律、法规均已明确界定被征地农民的合法权益,而地方政府这种招商引资进行商业开发,严重损害了农民的利益。”韩书圆如此说。
 
  对此,怀来县国土局耕保股米股长表示:“安置补助费过去有,现在已全部计算到补偿款里。”
 
  此外,据土木村村民透露,土木镇土木村未被开发利用的农用地至今未确权,村民曾就此问题多次上访维权,均无结果,土木镇政府给出的说法是“确权后就不好卖地了”。
 
  双面政府
 
  对于村民的诉求,“土木镇政府态度强硬,不予理会”。为此村民曾多次集中到县政府信访部门反映诉求,均无结果。
 
  见久拖不决,村民迫于生计也就失去继续抗争下去的勇气,多数人选择了接受补偿款,目前土木村有20多户未接受补偿款。
 
  中国房地产报记者查阅怀来县国土资源局部分征地告示发现如下表述:“土木镇土木村及有关农户:
 
  为了怀来县2014年第八批次建设用地1、2号地块的建设,依照法律规定,1、2号地块拟征收土木镇土木村位于东部的土地,1号地块面积为32.5190公顷(合487.785亩)……参照河北省人民政府《关于修订征地区片价的通知》(冀政〔2011〕141号),拟征收土地位于怀来县第Ⅱ区片,区片价标准为每公顷73.5810万元(每亩4.9054万元),地上附着物按实际清点数量进行补偿。
 
  2014年第六批次建设用地3号地块的建设,依照法律规定,3号地块拟征收土木镇土木村位于东部的土地,面积为17.6734公顷(合265.101亩)……参照河北省人民政府《关于修订征地区片价的通知》(冀政〔2011〕141号),拟征收土地位于怀来县第Ⅱ区片,区片价标准为每公顷73.5810万元(每亩4.9054万元)。”
 
  米股长表示:“土木村、石虎窑两村的土地在设立土木煤炭交易市场时属于租用,后期已变更为建设用地,补偿标准严格按照区片指导价执行。”
 
  据耕保股工作人员介绍,土木镇所在区域2015年开始征地,其中石虎窑47.965公顷,土木139.2357公顷。目前,实际收储土地3000多亩,主要用于包括配套基础设施建设、居民活动场馆建设,恒大实际占地为1500多亩。
 
  据原土木煤炭交易市场不愿具名职工透露:“在过往十多年时间内(2000~2012年),13年间有约3.3亿元收益资金去向不明,入股村民30%的股权,至今未得到任何实际收益。政府在处置这个事情上一直含糊其辞,是导致村民一直就征地补偿问题维权上访的重要原因。”
 
  对于恒大国际文化旅游城的态度,怀来县高度重视,怀来县人民政府关于下达《怀来县2016年国民经济和社会发展计划》的通知中,明确提出“燕山文化新城重点抓好恒大国际葡萄酒文化旅游城等项目”。这也是怀来县依托官厅湖水库的天然优势以旅游休闲文化造城的一个缩影。
 
  “围猎”官厅湖
 
  恒大在在怀来县土木镇大幅拿地的造城运动,仅是众多房企“围猎”官厅湖水库的冰山一角。
 
  在京津冀一体化、2022年冬奥会、京张城际铁路、京西躲霾宝地等概念的持续促进和限购政策综合影响下,怀来县吸引了众多房企投资。恒大、碧桂园、华夏幸福(44.390, 0.00, 0.00%)、荣盛发展(13.910, -0.29, -2.04%)、利世控股、广安控股、鸿坤地产等各路地产豪强纷纷进击怀来,围绕官厅湖的大型地产项目星罗棋布。
 
  北京高房价严调控挤压下,外溢的购房者更是蜂拥而至,更进一步助推了房企的拿地信心,也攫取了高额收益。
 
  2016年,恒大、碧桂园、华夏幸福三家房企,在怀来斩获合计百亿元销售业绩。
 
  恒大集团北京公司公布的数据,怀来的京北恒大国际文化城项目,全年销售业绩为63.58亿元,一举夺下了2016年国内房地产市场开盘史销售额第一的桂冠。
 
  据碧桂园信息,碧桂园在怀来的碧桂园·官厅湖项目,2016年度销售业绩近15亿元,业绩完成率超过160%。一年半100%清盘,开创度假地产销售新纪元。
 
  华夏幸福2017年1月13日发布的上市公司经营简报称,在怀来开发的八达岭孔雀城等项目2016年销售面积为45.99万平方米,简报虽未公布怀来项目的具体销售额,但参考简报中华夏幸福房地产项目的全年销售均价(简报中全年销售额1203.25亿元,销售面积952.56万平方米),华夏幸福在怀来所开发项目销售业绩估计在50亿元以上。
 
  在房企围猎官厅湖的过程中,怀来县从2015年~2017年三年时间里,国有建设用地总面积也是逐年递增,据张家口房天下信息显示,怀来县2015年供地188.3018公顷;2016年供地253.8753公顷,2017年258.6254公顷。
 
  住宅用地则从2015年的111.0055公顷,升至2016年126.8343公顷,2017年骤降至84.253公顷。但是商服供地却是逐年攀升,2015年13.6557公顷,2016年43.7786公顷,2017年101.7444公顷。
 
  回望怀来县土木村村民反映的土地纠纷,是环京河北县市作为投资洼地,在房地产行业急速发展过程中,隐含诸多问题的一个缩影。而2011年万科香河地案中土地前端存在的违法违规问题与教训,导致“多方皆输”的局面值得警醒。

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