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调控加码 特价房为何迟迟没有出现?

2017-09-21 11:10 点击:
    楼市调控—交易量下降—特价房出现,最近十年里,北京楼市一直遵循着这样的规律。2007年年底,东四环美利山项目直降3000元,打开了北京楼市降价跑量的缺口;2011年8月,通州区的华业东方玫瑰推出均价1.5万元/平方米的特价房;2015年,房山中铁建原乡曼谷推出1.26万元/平方米的特价房源。不难看出,三个特价房推出的时间点,都是政策打压最为严厉的时刻,一些开发商率先绷不住了,推出特价房抢跑。
    
    但如今,从去年“930”楼市调控开始,到今年“317”调控深入,政策加码已经有接近一年的时间,北京无论是新房还是二手房的成交量均已跌入谷底,尤其是二手房,“房主降价百万”、“学区房报价下跌一到两成”的新闻不断涌现,但在新房方面,特价房这次却一直没有出现。北京青年报记者调查发现,虽然没有出现大规模的降价、特价活动,但得益于政策的打压,不少新房都是以低于预期的价格入市,形成了变相的“特价房”。
    
    调控“压价”已成变相的“特价房”
    
    “如果时间倒回几年前,首套房首付40%,二套房首付80%,如此严厉的政策下,特价房早就出现了。”本打算今年卖掉一套小两居,换成大三居的小陈,最近失望地发现他一直期待的特价房并没有再现楼市。
    
    事实上,特价房虽然没有出现,但隐藏的新盘限价红线,长期压制着新盘的价格,不少项目为了开盘,被迫以低于预期的价格获批入市,实际上已经是变相的“特价”了。
    
    近期比较受关注的无疑是以13.5万元获批入市的德胜门中骏天宸项目。据了解,该项目120套房源,最小的户型也是140平方米三居,最大的则达到了260平方米。虽然13.5万元的价格超过了8万元的新盘获批隐藏红线,但仍低于周边房龄30年以上的老旧小区。
    
    链家地产的数据显示,德胜门周边的二手房社区,小户型单价普遍突破了14万元/平方米,而大户型的售价也达到了13万/平方米以上。相比之下,以新房姿态入市的中骏天宸,虽然价高,但仍低于周边二手房社区。
    
    中骏内部人士透露,曾经内部对项目的预期价格达到了16万元/平方米,正式由于调控的严厉限制,才最终以较低的姿态获批入市。
    
    无独有偶,更早一些入市销售的南二环中国玺(亚林上苑)的预售价为79458.99元/平方米。一推出就一房难求,而且大部分房源是200平方米以上的大户型产品,这个价位对于整个西南片区的楼市定价都产生了影响。
    
    这两个新盘项目虽然都是高价新盘,但实际上都因为政策的严厉限制,最终低价开盘入市。
    
    不仅如此,万科台湖项目新近获批入市,虽然别墅部分的定价高达近8万元/平方米,但平层部分的获批价格约在5.7万元/平方米左右。而据了解,万科内部曾经对台湖项目的定价也是高于6万元/平方米的,如今的取证价格依旧是为了顺利获批而采取的折中方案。
    
    类似“压价盘”的入市,也在一定程度上提升了北京楼市的成交量。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,近几个月以来,北京新房的周网签量基本都维持在300-500套,低位徘徊趋势十分明显。不过,随着新房供应量的增加,新房的交易量很可能在近期的低量基础上有所增加。
    
    不仅如此,由于去年各家开发商都取得了创纪录的业绩,虽然最近半年市场降温明显,但开发商的现金流较为充沛,暂时没有推出特价房动力。
    
    买卖双方的僵持局面在短时间内很难打破。近期多个房企披露了半年业绩报告,得益于去年楼市的火热,大型房企的业绩普遍亮眼。
    
    万科的2017年半年度报告显示,上半年万科实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.8%;净利润73.03亿元,同比增长36.47%,依旧保持了稳健的增长态势,销售金额和净利润都大幅增长。
    
    融创在9月1日也宣布,上半年营业收入同比增长26%至133.3亿元,权益收入同比增长58.9%至241.92亿元,毛利增长86%至26.16亿,溢利同比大涨1469.7%至16.14亿元。
    
    碧桂园公布的报告显示,实现总收入达到777.4亿元,毛利约为171亿元,利润甚至超越了万科。
    
    对此,亚豪机构市场总监郭毅表示,“虽然说银行房地产信贷政策有所收紧,但去年北京房地产市场销售火爆,热销楼盘都赚了不少现金,开发商去年赚的钱都还存在,所以说去年卖得好的开发商不存在资金紧张的问题。”
    
    郭毅认为,“去年年底南京二套房的首付比例也提高到了80%,意味着总购房款的现金比例提高,开发商的资金链只要处于安全状态,就很难出现大幅降价的现象。”
    
    土地流拍时特价房才会出现
    
    不仅如此,以往特价房出现时还有个重要的标志就是土地市场接近崩溃,新推土地不停流拍,退地频现。而现在,调控至今,开发商仍在积极购入土地,也证明了楼市依旧健康,开发商现金流充裕。
    
    根据北京市土地整理与储备中心的数据,截至8月底,2017年北京全市居住类用地供应总量达到了46宗,而2016年前8个月仅仅只有7宗,今年近乎为2016年同期的7倍。
    
    值得关注的是,虽然土地没有流拍、退地,但土地价格也出现了明显的降温。数据显示,8月10宗居住类用地的成交溢价率为25.05%,虽然成交数量与7月一致,但溢价率较7月下降了6.1个百分点,6月以来连续下降。尤其是新成交的东城区地块,这是2013年崇文门路商业金融用地后,东城区的首推地块,但最终意外爆冷,未经现场竞价便被华润、招商、碧桂园联合体以38.4亿元竞得,溢价率仅0.5%。
    
    业内人士认为,未来随着新增土地转为商品房,这些低溢价率的地块形成供应,也将对房价形成明显的抑制作用。
    
    购房人虽然观望但并未离场
    
    特价房是否重现楼市最关键就是购房人的预期,如果购房人远离楼市,营销手段全部失效,就只能通过降价来刺激成交了,但当前的楼市,似乎并没走到那一步。
    
    “项目让我周日以前必须在卡里打入600万现金,以此来验资,通过了资格审核才能排号。”近期在朝阳区某项目排号买房的刘先生透露,他原本以为市场整体不景气,开发商不会对购房人进行诸多限制,没想到他关注的两个项目都提出了先验资后排号的要求,必须在指定时间内证明卡里有足够的现金,才能参与排号。
    
    目前主力销售的都是千万级别的大户型改善盘,这类项目的购房人往往都不是首套房客户,首付要在80%以上,因此验资的设定也有利于项目锁定真正有需求的客户。并且,调控虽然严厉,但市场并没有完全冰封,只要定价合适,购房人仍会返回售楼处。一位项目负责人如此表示。
    
    “现在投资客比以前明显少了,而自住型购房者占了绝对多数,水分被挤掉了,也就是真正的需求者。”郭毅形象地比喻道。去年之前,北京房地产市场上,有30%—40%的买房人是投资型的,而从去年的第四季度到今年的一、二季度,北京投资客慢慢淡出市场,而真正的需求者大量浮出水面。这些人的特点是支付能力强,并不受政策、利率等因素的影响,而且购买的房产基本都是以中高档的楼盘为主,毕竟他们的买房行为不存在出租、投资目的,抵抗风险能力非常强,这才是真正的买房主力军。
    
    房山区的科技改善型住宅项目广阳郡9号负责人李建民在接受记者采访时表示,现在来售楼处的客户比起一年前的确是少了很多,但购买力却增强了,基本都是为了选择理想居住而来。这些客户基本都是举家前来,尤其对环境、配套等硬性生活指标尤为看重。
    
    “我们并没有折扣,但我们发现现在的自住型买家并不在意贵不贵,而是看值不值。”李建民认为,对购房人的市调证明,许多买家都是住在内城的购房人,主打的大户型反而成了热门货。由此可以看出,当前楼市的主要矛盾还是品质改善需求和内城老破旧房源的矛盾,也证明了北京楼市的改善需求仍然存在。

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